第366章 姜晓阳的坚持
第366章姜晓阳的坚持
“虽然玄武地产投资基金募集的资金很多，但比起我们要投资的项目，还是差了很多。所以，我们想跟渣打合作。
玄武地产基金负责在内地拿项目。
每一个项目，玄武地产基金支付四成的土地款，剩下六成由渣打贷款支付。”徐良道。
凯文·汉农并没有立即表态。
现在华夏虽然加入了WTO，但金融市场并没有开放，渣打银行虽然在华夏有分公司，但不允许从事华夏币业务。
也就是说，如果双方合作。
玄武地产投资基金必须给自己找一个担保。
否则一旦违约，作为外来金融机构，很难对华夏内地的项目施行强制保全。
不过，以徐良现在的地位和身份，找到担保方也不难。
“如果玄武基金买下来的项目地块用来抵押贷款的话，你们怎么完成后期建设？”凯文·汉农问道。
“垫资开发。由施工单位垫资开发，等一期项目完工后，项目投资方才支付款项。这样可以缓一年后支付资金。
至于这资金的来源，我计划让‘玄武地产投资基金’旗下的富华公寓上市，然后以地产升值的权益为基础发行债券融资。用融到的钱，支付工程开发支出。”徐良道。
凯文·汉农很快问道：“贷款呢？你们打算怎么偿还贷款和以此产生的利息？”
“贷款利息和贷款，以租金偿还。”
徐良旗下有两大地产投资项目。
一个是红岩的二号地产投资基金。
一个就是汉华旗下的‘玄都地产投资基金’。
前者是自己的钱，他不想把杠杆玩的太大，以稳定为主。
后者是别人的钱，那就无所谓了。
在结合前知的基础上，放心大胆的玩，只要别浪就够了。
就算计算错误，亏损一些，他也不心疼。
凯文·汉农目露思索，他也是金融行业的老人了，虽然投资上的能力不出色，但经验丰富。能够敏锐的察觉到徐良这套计划确实可行，但也隐藏着极大的风险。
“徐先生，地产行业是有周期的，您的这套方案，在地产上升周期自然没问题，如果一旦碰到下行周期。银行肯定要追加抵押物，债券权益下跌，再加上未支付的贷款和利息，三者加起来很容易击垮您的这支基金。”
徐良笑了笑，凯文·汉农的分析很准确。
二十年后以‘某大’为代表的那些地产公司，就是这么倒下的。
不过他跟别人不一样，他很清楚的知道未来二十年内所有的地产周期，所以不存在被挤兑的问题。
当然，这个理由肯定说服不了凯文·汉农。
“凯文，华夏的地产行业才刚刚发展，不像美国和欧洲那么成熟，即便将来碰到下行周期，也不过是跌去部分价值。而且我敢断言，就算是剩下的价值，也肯定比现在的地产价格更高，所以风险并没有你想象中那么高。
而且，地产行业是风险相对较低的行业，比起你们给中小企业的贷款风险低多了。
另外我们是长期合作，渣打也会获得稳定的盈利渠道。
最后，我是渣打的大股东，不会去冒险损害我自己的产业。”
凯文·汉农沉吟良久后微微点了点头。
就像徐良所说，地产行业的风险比起实业投资确实低多了。
更关键的是，徐良即将成为渣打的董事，也是他的顶头上司，规则之内的事，多少要给面子。
“只要在规则之内，渣打不会拒绝跟汉华合作。”凯文·汉农道。
“这个狡猾的家伙。”
徐良心里骂了一句后，笑道：“当然要在规则之内。”
话落，两人相视一笑，一切尽在不言中。
后面凯文·汉农带着他在渣打香江总部看了一圈后，徐良才离开。
没去汉华，而是回到了白加道33号。
姜晓阳还在公司没回来。
徐良来到自己的办公室。
吕慧走了过来。
“徐总，夏总刚刚打来电话，他已经抵达了巴黎，即将跟维迪旺展开前期谈判。另外，他汇报说，除了我们鸿蒙，微软、索尼、任天堂、EA在内的游戏巨头都到了。
竞争很激烈，价格恐怕会超出原本的预期。”
维旺迪传出要甩卖资产还债后，全球投资机构和公司就纷纷围了上来。
各大游戏巨头，也同样盯上了维旺迪游戏这块肥肉。
不过前世的时候，因为各大公司激烈竞争，刺激了维旺迪的胃口，双方始终难以达成协议，以至于谈判越拖越长。
等到魔兽3冰封王座横空出世。
不到半年热销一千万份。
带来的周边收入更是数倍于游戏收入。
这么大一块金疙瘩，维旺迪自然不舍得卖了。
“告诉夏伟，先不着急掀底牌。看看其它几家的价格再说。”徐良道。
这次谈判肯定不是短时间内能够结束。
他还等得起。
“好的。”
吕慧离开后，徐良坐在沙发上沉吟半响后，拿出手机给沙志刚打了过去。
电话很快接通了。
“徐总。”
“老沙，玄武二期基金现在募集多少了？”
“8.1亿美元，最多两个月就能募齐10亿美元。”
沙志刚振奋道。
“那就好啊。对了，我这边已经跟渣打谈好了，你按原本的计划跟渣打对接就行。”
“徐总，太好了。我们玄武基金终于可以大干一场了。”
沙志刚高兴道。
玄武两期基金加起来15亿美元，按照先前他跟徐良商量好的方案，可以撬动38亿美元，312亿华夏币的资金。
按照现在华夏一线城市烂尾楼项目收购价，可以持有350万~400万平米的公寓面积。
足够玄武基金忙活两年了。
“别只顾着高兴，钱我给你弄来了，到时候项目要是出问题，可别怪我跟你不客气。”徐良告诫道。
“徐总，您放心。我老沙这两年就睡在工地上了，谁敢给我打马虎眼，我就开了他。保证给您，给公司保质保量的完成所有项目建设。”
沙志刚保证道。
“你有这个决心就好，我等着看你表现。”
“肯定不会让您失望。……对了，徐总。我这段时间又搜集了几个项目的资料，已经传到您的邮箱了，你有时间看一下，也给点评点评。”
“知道了，我会看的。”
最后聊了两句后，徐良挂断了电话。
打开电脑上自己邮箱，找到了他说的资料。
主要是四个魔都烂尾楼项目。
第一是北外滩的大正三角地广场【宝矿国际大厦】，94年开工，98年停工，位于北外滩核心区，建筑面积7.84万平米，估值2.8亿华夏币。
第二个是宝通大厦【飞洲国际广场】，位于徐家汇核心商圈，交通便利，建筑面积8万平米，其中3万平米商业面积，估值3亿左右。
第三个是泓邦国际大厦，建筑面积9.7万平米，评估3.5亿华夏币左右。
第四个是骏豪国际公寓，建筑面积8万平米，评估2.2亿华夏币左右。
第五是‘东海广场’，94年开工，98年停工，建筑面积13.5万平米，欠债5.4亿华夏币，收购需要2亿华夏币左右。
五个项目区位优势都很不错。
尤其是大正三角地广场和宝通大厦，前者位于北外滩核心，后者位于徐家汇核心，而且位于两条主干道夹角，交通便利，升值潜力巨大。
“老沙倒是会挑项目，不错。”
徐良简单考虑后，便附上了自己的意见。
基本都是同意。
处理完了这个，徐良又把邮箱里其它工作邮件看完后，才吁了口气。
“吕慧，现在几点了？”
“还有半个小时五点。”
徐良点了点头，起身穿好外套。
驾车来到了华人行，接上姜晓阳后，来到半岛酒店用餐。
“真没觉得怎么好吃，怎么评上米其林三星的？”
徐良切了块牛肉放进嘴里，一边吃一边吐槽。
姜晓阳看了他一眼。
“好东西要慢慢品才能品出味道，像你这样大口吃，就像牛嚼牡丹，能品出味道才是怪了。”
“那完蛋了。我就喜欢大口吃肉，大碗喝酒的感觉。”徐良笑道。
他胃口大，要是像姜晓阳这样细嚼慢咽，吃上几个小时都吃不饱。
姜晓阳知道他的饮食习惯，笑了笑，也没多说。
徐良把盘子里的牛肉一扫而空，喝了口红酒后。
“苏果的收购完成了，下一步有什么目标？”
姜晓阳放下刀叉，认真道。
“千鸟在林，不如一鸟在手。我还是打算以苏果为核心，继续收购其它超市，继续扩大汉华在零售业的份额。”
徐良点了点头。
“我不干涉你的决定，但汉华必须在10年之前，撤出线下零售领域。”
“你不看好零售业的未来？”姜晓阳忍不住问道。
“我看好线上零售业的未来，但不看好线下。电商的冲击，远比你想的还要厉害。”
徐良回忆着上一世的记忆。
在电商的冲击下，连华润万家这种全国线下零售龙头，都大面积的关店，就知道零售行业的现状有多糟糕。
姜晓阳思索片刻后点了点头。
自从她认识徐良后，还从来没见过他判断出错。
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“虽然玄武地产投资基金募集的资金很多，但比起我们要投资的项目，还是差了很多。所以，我们想跟渣打合作。
玄武地产基金负责在内地拿项目。
每一个项目，玄武地产基金支付四成的土地款，剩下六成由渣打贷款支付。”徐良道。
凯文·汉农并没有立即表态。
现在华夏虽然加入了WTO，但金融市场并没有开放，渣打银行虽然在华夏有分公司，但不允许从事华夏币业务。
也就是说，如果双方合作。
玄武地产投资基金必须给自己找一个担保。
否则一旦违约，作为外来金融机构，很难对华夏内地的项目施行强制保全。
不过，以徐良现在的地位和身份，找到担保方也不难。
“如果玄武基金买下来的项目地块用来抵押贷款的话，你们怎么完成后期建设？”凯文·汉农问道。
“垫资开发。由施工单位垫资开发，等一期项目完工后，项目投资方才支付款项。这样可以缓一年后支付资金。
至于这资金的来源，我计划让‘玄武地产投资基金’旗下的富华公寓上市，然后以地产升值的权益为基础发行债券融资。用融到的钱，支付工程开发支出。”徐良道。
凯文·汉农很快问道：“贷款呢？你们打算怎么偿还贷款和以此产生的利息？”
“贷款利息和贷款，以租金偿还。”
徐良旗下有两大地产投资项目。
一个是红岩的二号地产投资基金。
一个就是汉华旗下的‘玄都地产投资基金’。
前者是自己的钱，他不想把杠杆玩的太大，以稳定为主。
后者是别人的钱，那就无所谓了。
在结合前知的基础上，放心大胆的玩，只要别浪就够了。
就算计算错误，亏损一些，他也不心疼。
凯文·汉农目露思索，他也是金融行业的老人了，虽然投资上的能力不出色，但经验丰富。能够敏锐的察觉到徐良这套计划确实可行，但也隐藏着极大的风险。
“徐先生，地产行业是有周期的，您的这套方案，在地产上升周期自然没问题，如果一旦碰到下行周期。银行肯定要追加抵押物，债券权益下跌，再加上未支付的贷款和利息，三者加起来很容易击垮您的这支基金。”
徐良笑了笑，凯文·汉农的分析很准确。
二十年后以‘某大’为代表的那些地产公司，就是这么倒下的。
不过他跟别人不一样，他很清楚的知道未来二十年内所有的地产周期，所以不存在被挤兑的问题。
当然，这个理由肯定说服不了凯文·汉农。
“凯文，华夏的地产行业才刚刚发展，不像美国和欧洲那么成熟，即便将来碰到下行周期，也不过是跌去部分价值。而且我敢断言，就算是剩下的价值，也肯定比现在的地产价格更高，所以风险并没有你想象中那么高。
而且，地产行业是风险相对较低的行业，比起你们给中小企业的贷款风险低多了。
另外我们是长期合作，渣打也会获得稳定的盈利渠道。
最后，我是渣打的大股东，不会去冒险损害我自己的产业。”
凯文·汉农沉吟良久后微微点了点头。
就像徐良所说，地产行业的风险比起实业投资确实低多了。
更关键的是，徐良即将成为渣打的董事，也是他的顶头上司，规则之内的事，多少要给面子。
“只要在规则之内，渣打不会拒绝跟汉华合作。”凯文·汉农道。
“这个狡猾的家伙。”
徐良心里骂了一句后，笑道：“当然要在规则之内。”
话落，两人相视一笑，一切尽在不言中。
后面凯文·汉农带着他在渣打香江总部看了一圈后，徐良才离开。
没去汉华，而是回到了白加道33号。
姜晓阳还在公司没回来。
徐良来到自己的办公室。
吕慧走了过来。
“徐总，夏总刚刚打来电话，他已经抵达了巴黎，即将跟维迪旺展开前期谈判。另外，他汇报说，除了我们鸿蒙，微软、索尼、任天堂、EA在内的游戏巨头都到了。
竞争很激烈，价格恐怕会超出原本的预期。”
维旺迪传出要甩卖资产还债后，全球投资机构和公司就纷纷围了上来。
各大游戏巨头，也同样盯上了维旺迪游戏这块肥肉。
不过前世的时候，因为各大公司激烈竞争，刺激了维旺迪的胃口，双方始终难以达成协议，以至于谈判越拖越长。
等到魔兽3冰封王座横空出世。
不到半年热销一千万份。
带来的周边收入更是数倍于游戏收入。
这么大一块金疙瘩，维旺迪自然不舍得卖了。
“告诉夏伟，先不着急掀底牌。看看其它几家的价格再说。”徐良道。
这次谈判肯定不是短时间内能够结束。
他还等得起。
“好的。”
吕慧离开后，徐良坐在沙发上沉吟半响后，拿出手机给沙志刚打了过去。
电话很快接通了。
“徐总。”
“老沙，玄武二期基金现在募集多少了？”
“8.1亿美元，最多两个月就能募齐10亿美元。”
沙志刚振奋道。
“那就好啊。对了，我这边已经跟渣打谈好了，你按原本的计划跟渣打对接就行。”
“徐总，太好了。我们玄武基金终于可以大干一场了。”
沙志刚高兴道。
玄武两期基金加起来15亿美元，按照先前他跟徐良商量好的方案，可以撬动38亿美元，312亿华夏币的资金。
按照现在华夏一线城市烂尾楼项目收购价，可以持有350万~400万平米的公寓面积。
足够玄武基金忙活两年了。
“别只顾着高兴，钱我给你弄来了，到时候项目要是出问题，可别怪我跟你不客气。”徐良告诫道。
“徐总，您放心。我老沙这两年就睡在工地上了，谁敢给我打马虎眼，我就开了他。保证给您，给公司保质保量的完成所有项目建设。”
沙志刚保证道。
“你有这个决心就好，我等着看你表现。”
“肯定不会让您失望。……对了，徐总。我这段时间又搜集了几个项目的资料，已经传到您的邮箱了，你有时间看一下，也给点评点评。”
“知道了，我会看的。”
最后聊了两句后，徐良挂断了电话。
打开电脑上自己邮箱，找到了他说的资料。
主要是四个魔都烂尾楼项目。
第一是北外滩的大正三角地广场【宝矿国际大厦】，94年开工，98年停工，位于北外滩核心区，建筑面积7.84万平米，估值2.8亿华夏币。
第二个是宝通大厦【飞洲国际广场】，位于徐家汇核心商圈，交通便利，建筑面积8万平米，其中3万平米商业面积，估值3亿左右。
第三个是泓邦国际大厦，建筑面积9.7万平米，评估3.5亿华夏币左右。
第四个是骏豪国际公寓，建筑面积8万平米，评估2.2亿华夏币左右。
第五是‘东海广场’，94年开工，98年停工，建筑面积13.5万平米，欠债5.4亿华夏币，收购需要2亿华夏币左右。
五个项目区位优势都很不错。
尤其是大正三角地广场和宝通大厦，前者位于北外滩核心，后者位于徐家汇核心，而且位于两条主干道夹角，交通便利，升值潜力巨大。
“老沙倒是会挑项目，不错。”
徐良简单考虑后，便附上了自己的意见。
基本都是同意。
处理完了这个，徐良又把邮箱里其它工作邮件看完后，才吁了口气。
“吕慧，现在几点了？”
“还有半个小时五点。”
徐良点了点头，起身穿好外套。
驾车来到了华人行，接上姜晓阳后，来到半岛酒店用餐。
“真没觉得怎么好吃，怎么评上米其林三星的？”
徐良切了块牛肉放进嘴里，一边吃一边吐槽。
姜晓阳看了他一眼。
“好东西要慢慢品才能品出味道，像你这样大口吃，就像牛嚼牡丹，能品出味道才是怪了。”
“那完蛋了。我就喜欢大口吃肉，大碗喝酒的感觉。”徐良笑道。
他胃口大，要是像姜晓阳这样细嚼慢咽，吃上几个小时都吃不饱。
姜晓阳知道他的饮食习惯，笑了笑，也没多说。
徐良把盘子里的牛肉一扫而空，喝了口红酒后。
“苏果的收购完成了，下一步有什么目标？”
姜晓阳放下刀叉，认真道。
“千鸟在林，不如一鸟在手。我还是打算以苏果为核心，继续收购其它超市，继续扩大汉华在零售业的份额。”
徐良点了点头。
“我不干涉你的决定，但汉华必须在10年之前，撤出线下零售领域。”
“你不看好零售业的未来？”姜晓阳忍不住问道。
“我看好线上零售业的未来，但不看好线下。电商的冲击，远比你想的还要厉害。”
徐良回忆着上一世的记忆。
在电商的冲击下，连华润万家这种全国线下零售龙头，都大面积的关店，就知道零售行业的现状有多糟糕。
姜晓阳思索片刻后点了点头。
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